答：想象一下：在地中海的阳光下喝着咖啡，远方的房产还在自动生钱——这大概是所有移民的终极梦想。但自2025年7月马耳他永久居留计划（MPRP）新政正式实施后，关于房产转租的疑问集中爆发：“购置房产能否出租？”“租赁房产能否二次转租？”“违规操作会面临哪些处罚？”
一、新政划重点：购房vs租房，转租权限差异明确
1.购房族：满足条件可“短期出租变现”
根据MPRP新政第5.3条，若通过购置价值不低于37.5万欧元的住宅房产获取永居资格，在非马耳他常驻期间（即每年在马居住不满183天），可将房产以“短期租赁”形式出租给第三方。此处“短期租赁”指单次租期不超过12个月，且年度累计出租时长不超过8个月，避免房产沦为长期民宿影响本地住房资源。
2.租房族：需满五年且获授权方可转租
依据新政第5.4条，若通过租赁年度租金不低于1.4万欧元的住宅房产（马耳他主岛标准，戈佐岛及科米诺岛为1.2万欧元）获取永居资格，需同时满足两个条件方可转租：一是持续租赁满5个完整年度（自租赁合同生效日起计算），二是取得原房东的书面同意文件（需经马耳他公证人认证）。未满足上述条件的“二次转租”，将被认定为违反永居持有要求。
二、转租必守的“铁规矩”：法律红线不可触碰
1.合同注册：10个工作日内完成官方备案
根据《马耳他住房法》第18条，所有转租合同（含购房出租、租房转租）需在签订后的10个工作日内，向马耳他住房局（Housing Authority）提交注册申请，提交材料包括租赁合同原件、房产产权证明（购房族）或原租赁授权文件（租房族）、双方身份证明。未按规定注册的合同，不具备法律效力，一旦发生租赁纠纷，法院将不予受理；违规者还将面临2500-10000欧元的行政罚款，且可能影响永居资格续签。
2.租金与租期：严格遵循法定标准
租金涨幅：依据《马耳他租金管制条例》，年度租金涨幅不得超过上一年度马耳他消费者价格指数（CPI）的5%，且需在合同中明确标注调整方式，禁止“坐地起价”或额外收取“服务费”“管理费”等未约定费用；
租期要求：短期租约（单次租期6-12个月）需明确起止日期、租金支付周期及方式；长期租约（单次租期1-3年）需约定续租条款，且房东提前解约需至少提前3个月书面通知租客，租客提前解约需按合同约定支付违约金（通常为1-2个月租金）；
费用披露：合同中需单独列明物业费、水电费、燃气费等共享空间费用的承担方，禁止以“模糊条款”变相转嫁成本。
3.税费与记录：合规履行申报义务
税务申报：房东需在每季度结束后15日内，向马耳他税务局（Inland Revenue Department）申报租金收入，并按15%的预缴税率缴纳税款（年度汇算时可凭相关支出凭证抵扣）；
记录留存：若委托房产中介管理租赁事务，代理人需按《马耳他房地产中介监管法》要求，妥善保管租赁合同、租金收付凭证、租客身份备案材料等，保存期限不低于5年，以备官方抽查。
三、避坑指南：四大关键风险需警惕
产权核查不可漏：购房前需通过马耳他土地注册局（Land Registry）查询房产产权状态，确认无抵押、查封、地役权限制等问题；若购买的是期房，需核实开发商资质及预售许可，避免因产权瑕疵导致租赁纠纷。
合同条款需合规：警惕合同中“房东可单方调整租金”“租客需缴纳高额押金（超过2个月租金）”“提前解约不退还押金”等非法条款，此类条款已违反《马耳他消费者权益保护法》，即使签署也无效。
证据留存要完整：租赁双方在房屋交接时，需共同签署《房屋状况清单》，并拍摄室内家具、家电、墙面、地面等部位的照片或视频存档；租金支付建议通过银行转账（备注“租金+租期”），避免现金交易，确保资金流向可追溯。
永居要求别忽视：无论购房还是租房，前5年需持续持有符合MPRP新政要求的房产（购房族不可出售，租房族不可提前终止租赁），若因转租导致房产不符合永居持有标准，马耳他身份局（Identity Malta）有权暂停或撤销永居资格。
马耳他MPRP新政为移民者提供了房产资产灵活配置的空间，但“灵活性”需建立在“合规性”基础上。作为“国际房东”，需牢记合同注册、税费申报、租期规范三大核心义务，既能通过转租实现资产增值，又能保障永居资格稳定。毕竟在这座地中海明珠岛国，“住得舒心、赚得安心”，才是移民生活的理想状态。
若您对马耳他房产投资、租赁税务、永居续签等问题有进一步疑问，欢迎咨询景鸿移民顾问了解，我们将为您提供专业解答！
*内容整合自网络/含AI内容仅供参考，具体以官方政策为准。
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