答：近年来，希腊黄金签证政策凭借“一人申请、三代获永居”的制度设计，成为全球投资者关注的焦点。
一、政策框架：三代永居权的法律基础与申请条件
希腊《移民与社会融合法典》第4251/2014号法律明确规定，主申请人及其直系亲属可通过投资移民计划获得希腊永久居留许可。核心条件包括：
1.主申请人资格
年满18周岁，非欧盟公民；
需提供无犯罪记录证明及健康证明；
投资25万欧元以上符合要求的资产（2024年9月后实施“三轨制”政策）。
2.附属申请人范围
配偶：需提供婚姻关系公证文件；
子女：21周岁以下未婚且经济不独立；
父母：主申请人及配偶的直系亲属，需提供经济依赖证明（如退休金流水、无收入声明）。
3.投资标的分类
25万欧元“商改住”项目：投资商业建筑改造为住宅（如酒店、工厂），需满足建筑许可合规性；
40万欧元非核心区域住宅：需购买面积≥120平方米的房产；
80万欧元核心区域住宅：涵盖雅典市中心、圣托里尼等热门区域。
二、政策动态：2024-2025年关键调整与法律风险
1.投资门槛分区域调整
2024年9月1日起，希腊移民局实施“三轨制”：
核心区域（如阿提卡大区）投资门槛升至80万欧元；
非核心区域门槛为40万欧元；
“商改住”项目保留25万欧元门槛，但需通过希腊发展与投资部认证。
2.政策收紧信号
房产用途限制：申请永居的房产不得用于短租，需自持或长租（租期≥3年）；
过户时间窗口：2024年8月31日前支付10%房款并签署合同的案件，过户截止日延长至2025年2月28日；
三、三代永居权的法律风险与实务挑战
1.子女身份延续问题
21周岁后，子女需通过以下路径维持身份：
房产所有权转移：将房产过户至子女名下；
独立申请永居：满足投资或就业条件；
学生签证过渡：提供全日制在读证明。
2.父母经济依赖证明的实务难点
需提供退休金流水、银行资产证明或亲属关系公证，部分领事馆要求翻译件经双认证；
若父母名下持有房产或投资收益，可能被判定为“经济独立”而丧失附属申请人资格。
四、法律建议：如何降低移民风险？
1.投资路径选择策略
优先“商改住”项目：25万欧元门槛+无区域限制，但需核查开发商资质及建筑许可；
分散投资组合：部分资金配置于待修复保护性建筑，利用欧盟文化遗产基金补贴降低风险。
2.法律文件合规性审查
委托希腊持牌律师完成尽职调查，重点核查：
房产产权链完整性；
建筑用途变更许可的合规性；
投资协议中的退出条款（如未获批的退款保障）。
3.身份规划长期布局
子女教育衔接：利用希腊国际学校IB课程对接欧美高校，或通过华侨生联考申请中国大学；
父母养老保障：提前购买希腊医疗保险，覆盖公立医疗及部分私立医院费用。
五、希腊移民的性价比与政策窗口期
截至2025年5月，希腊仍为欧洲唯一允许三代同获永居的购房移民国家，但政策红利期已进入倒计时。建议投资者：
抓住“商改住”项目窗口期：在政策废止前完成投资锁定25万欧元门槛；
同步规划替代路径；
强化法律合规性：通过希腊律师协会认证律师完成全流程托管，规避政策变更风险。
*内容整合自网络仅供参考，具体以官方政策为准。
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