[热门推荐] 美国人曾来日本爆买房产,中国人也终于出手了

更新时间:2017-08-17 09:38    文章字体大小: | |
内容提要:趁你不注意,沉寂了一段时间久未大涨的日本房地产市场,从三四年前开始再度吸引移民者的目光……

[热门推荐] 美国人曾来日本爆买房产,中国人也终于出手了

▲ 以上来源 | 每日人物

 

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趁你不注意,沉寂了一段时间久未大涨的日本房地产市场,从三四年前开始再度吸引移民者的目光。

 

根据日本NHK电视台报道,2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。

 

东京市中心的高档物业纷纷被外国买家抢购:

 

美国黑石集团耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅;

 

中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元),购买了一座25层的综合性办公楼;

 

美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。


海外买家中,来自中国的富裕阶层尤其引人注目。现今,中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡,成了海外赴日买房的最大来源。

 

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中国人纷纷到日本投资房产,甚至掀起了一阵风潮,到底是哪些因素驱使的呢?

 

与其它国际大都市相比,日本大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。

 

也可以说自90年日本房地产泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国,总体来说要低调很多。

 

但是自90年代开始,美国资本已经开始瞄准日本……

 

97年的消费税增税,给日本经济来了个透心凉。97年亚洲金融风暴的来袭是雪上加霜。如果站在97年的时间点,可能会让人感觉看不到前景。但是有一群黑鹰,在荒野中嗅到了猎物的气味,他们就是精明的美国资本。

 

在美国金融机构看来,这些都是触底的征兆。企业破产带来信用收缩,会导致政策的宽松。经营不善的企业被淘汰,会促进业绩改善。大量有升值潜力的房地产冬眠在金融机构的不良贷款里。

 

除了对于市场的远见,美国资本还有经验。看懂了市场,又有经验和资金,可以低价买来的资产,重组后可以高价卖出。这么好的生意,先下手为强啊!于是美国资本巨头开始在日本进行大量收购。

 

来势汹汹的美国资本,不仅是一场漂亮的抄底,也给久治不愈的日本经济提供了新的金融工具和思路。

 

租金等房地产信息的透明化,房地产估值中现金流折现模型的普及,有限追索权项目贷款的引入,不仅盘活了拖累金融机构多年的坏账,还提供了新型的投资手段,为01年日本第一个房地产信托仅仅的出生做了铺垫。

 

日本的房地产市场趋于健康,且投资回报率在其他国家皆有所放缓的情况下,仍然十分可观。越来越多的外国投资者开始进入日本,其中中国投资者是主力军……

 

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对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从91年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。

 

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我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

 

租售比=月租金/房价。比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。

 

东京、大阪的租售比都比较高,中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报,算出其租售比是1:200—1:300,也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。

 

而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见,如能找到房屋中介代为打理,这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来,租售比高达1:120—1:150,可谓极具投资价值。

 

若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比,以中小户型为例,纽约和旧金山租售比在1:255左右,伦敦1:400,香港1:428,新加坡(非政府组屋)1:461,广州1:470,北京、上海1:666,深圳1:714。

 

一目了然,日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市,租金回报率成为投资亮点。

 

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吸引投资者的还有哪些驱动力呢?

 

核心城市的地价、房价近年来回暖

 

东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。

 

东京奥运会概念成诱因

 

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今,日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

 

理论上说,筹备奥运会需大兴土木,新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市,带动需求上升,推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设,交通是重中之重。交通网络的完善,能带动干线和中转站附近的地产增值。

 

从历史经验来看,历年奥运会举办之后的五年内,举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。里约从2008年到2013年,房价上涨了225%,08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

 

东京会否续写这一“规律”?

 

就最近几年看,这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势。直到2020年前后,东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观,奥运带来的利好不容忽视。

 

日本的稳定性也为外国投资者所看重

 

国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素,都为日本房地产业打了一针强心剂。

 

据彭博社报道,一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元(约合7261万人民币)买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金,也在日本开展房地产投资,在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加,使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。移民者正掀起新一轮日本投资潮。

 

日本房地产市场中存在分化,由于多重利好因素和特殊性,日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引移民机构和个人。

 

日本房产热潮能持续多久?是否有投资价值?能否成为美、澳之后的下一个风口?

 

众多投资者们,都用资本和双脚进行了投票。

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